公寓市場重大利好！國務(wù)院出臺生活性服務(wù)業(yè)指導(dǎo)意見，首為公寓定性！
業(yè)界認(rèn)為公寓業(yè)將成為政策支持的風(fēng)口，公寓市場有望迎來新的投資熱潮
日前，國務(wù)院辦公廳出臺關(guān)于《加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，這是我國推動生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展的第一個全面、系統(tǒng)的政策性文件。《意見》更點名“積極發(fā)展短租公寓、長期公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)”，首次把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，并將在稅收、融資等方面給予政策支持。業(yè)界人士認(rèn)為，公寓業(yè)有望成為政策支持的風(fēng)口，公寓市場將掀起新一輪的投資熱潮。
公寓首被列入生活性服務(wù)業(yè)
據(jù)悉，《意見》把住宿餐飲服務(wù)作為重點發(fā)展的生活性服務(wù)業(yè)之一，明確將“強(qiáng)化服務(wù)民生的基本功能，形成以大眾化市場為主題、適應(yīng)多層次多樣化消費需求的住宿餐飲業(yè)發(fā)展新格局”，“積極發(fā)展短租公寓、長租公寓等滿足廣大人民群眾消費需求的細(xì)分業(yè)態(tài)”。其中公寓首次作為生活性服務(wù)業(yè)被予以了定性，也有望獲得系列政策的支持。
有業(yè)內(nèi)人士指出，《意見》首次把公寓列入生活性服務(wù)業(yè)，意味著國家將從政策層面鼓勵公寓業(yè)態(tài)的發(fā)展，促進(jìn)公寓市場的規(guī)范化、有序化發(fā)展，公寓市場有望迎來新的投資熱潮。
有望實現(xiàn)“營改增”公寓企業(yè)稅賦大幅下降
更實際的是，公寓作為生活性服務(wù)業(yè)將有望獲得國家系列的政策支持，其中備受關(guān)注的是財稅上的政策支持。《意見》明確“要求財政部、稅務(wù)總局會同有關(guān)部門適時推進(jìn)‘營改增’改革，研究將尚未試點的生活性服務(wù)行業(yè)納入改革范圍。科學(xué)設(shè)計生活性服務(wù)業(yè)‘營改增’改革方案，合理設(shè)置生活性服務(wù)業(yè)增值稅稅率。”
有熟知公寓行業(yè)情況的財務(wù)人士指出，此前國家明確酒店業(yè)將納入“營改增”，但并沒有提及公寓，這次公寓納入生活性服務(wù)業(yè)后，未來有望同樣可以獲得“營改增”政策的支持。他表示，雖然同為服務(wù)業(yè)，但公寓業(yè)此前納稅是參照營業(yè)稅及附加的標(biāo)準(zhǔn)征收，公寓企業(yè)的稅賦高達(dá)17%以上。如果實現(xiàn)“營改增”以后，稅賦預(yù)計普遍能下降2%以上，如果作為一般納稅人的公寓企業(yè)，通過增值稅抵扣后，整體稅賦甚至可以降至3%左右。
“公寓管理公司稅負(fù)成本降低，對投資公寓的市民來說則意味著收益將增加”，有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在公寓管理公司與小業(yè)主簽訂的代管代租協(xié)議，往往是公寓出租總營業(yè)額扣除8%-9%的稅費、雜費后，再與小業(yè)主平分收益，這8%-9%的費用相當(dāng)一部分是企業(yè)的稅費，如果公寓管理公司稅賦下降，而公寓管理公司之間競爭也頗為激烈，為了吸引小業(yè)主放出盤源，公寓管理公司8%-9%的扣除費用也有望下降，小業(yè)主的收益則會增加。
公寓投資者對于國家利好政策的出臺更表示歡迎。梁小姐在陽江海陵島敏捷·黃金海岸購買了一套海景公寓，房價加上家私家電總投資額不到20萬元。梁小姐表示，她今年11月底到項目收樓，后續(xù)會將單位轉(zhuǎn)交進(jìn)駐的酒店管理公司代為運營出租，經(jīng)過測算，后續(xù)每月收益為2000元左右，“目前旺季、淡季保守算下來年收益有1.5萬元，投資回報達(dá)到了7.5%，算是比較高的。如果未來稅收政策優(yōu)惠實施后，我的收益肯定會更高。”
公寓項目開發(fā)商對此也表示歡迎。敏捷·華美國際銷售負(fù)責(zé)人表示，由于項目距離長隆旅游度假區(qū)北門僅20米，吸引大批投資者購買公寓用于投資出租。“目前已經(jīng)有200多戶業(yè)主與酒店管理公司簽訂了代租運營協(xié)議，業(yè)主收樓后就能立刻出租物業(yè)獲得收益，前期租金回報預(yù)計有7.5%，隨著政策的出臺，以后業(yè)主回報收益肯定更高！”
金融創(chuàng)新融資渠道有望拓寬
除了財稅政策的利好外，《意見》也明確“支持符合條件的生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)上市融資和發(fā)行債券。鼓勵金融機(jī)構(gòu)拓寬對生活性服務(wù)業(yè)企業(yè)貸款的抵質(zhì)押品種類和范圍。”“積極穩(wěn)妥擴(kuò)大消費信貸，將消費金融公司試點推廣至全國”。
據(jù)了解，公寓管理公司企業(yè)往往需要大量現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，如淡季公司運營成本和租金支出的維持，但大部分公寓管理公司因為沒有實體可以抵押，很難從傳統(tǒng)銀行處獲得貸款。有業(yè)內(nèi)人士指出，該次拓寬抵押品種和范圍，未來公寓企業(yè)可望憑借“租約”從金融機(jī)構(gòu)獲得資金或發(fā)行債券。另外，在目前市場上大量的“租金月付”的針對租客端的金融產(chǎn)品也將獲得金融機(jī)構(gòu)一定程度的優(yōu)惠，有望降低資本成本。
有房地產(chǎn)專家表示，目前旅游度假區(qū)的度假式公寓投資備受市場歡迎，不少的公寓管理公司與度假式公寓小業(yè)主簽訂代租代管協(xié)議，取得公寓房源統(tǒng)一出租，實惠的價格加上良好的居住環(huán)境，這些公寓極受游客青睞。而隨著公寓管理公司融資渠道的拓寬，一批優(yōu)質(zhì)的公寓管理公司得以迅速擴(kuò)張，有望加快公寓投資市場的良性發(fā)展，進(jìn)一步刺激公寓投資市場。
公寓有望列入國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類
公寓作為近年新興的業(yè)態(tài)，在國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類中并未出現(xiàn)，因此相關(guān)配套政策也難以出臺，國務(wù)院以指導(dǎo)文件的形式，把公寓定性為生活性服務(wù)業(yè)，在《意見》中更要求統(tǒng)計局、發(fā)展改革委會同各有關(guān)部門“以國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類為基礎(chǔ)，抓緊研究制定生活性服務(wù)業(yè)及其重點領(lǐng)域統(tǒng)計分類，完善統(tǒng)計制度和指標(biāo)體系，明確有關(guān)部門統(tǒng)計任務(wù)。”
而行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)出臺后，從國家層面對全行業(yè)出臺相關(guān)的扶持政策，公寓業(yè)態(tài)也有望獲得政策的支持。
公寓投資市場繼續(xù)升溫
近年，廣州公寓投資市場發(fā)展興旺，業(yè)內(nèi)人士表示未來隨著國家系列利好政策的陸續(xù)出臺，公寓市場將繼續(xù)升溫。
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，自5月30日至今的近半年時間，廣州商業(yè)物業(yè)成交近1.5萬套，平均每月售出2500套房源，這其中絕大部分為公寓產(chǎn)品。近日，白云區(qū)稀缺的LOFT公寓新盤——敏捷·科創(chuàng)中心推出市場，首推44-94平方米的LOFT公寓，起價38萬元，一經(jīng)推出即售出九成貨量。而截至11月15日，蘿崗敏捷廣場銷售超過200套商用公寓產(chǎn)品，一舉成為黃埔區(qū)商業(yè)物業(yè)銷售最優(yōu)項目。
而廣州市民也熱衷于旅游度假式公寓的投資，除了海陵島的度假式公寓成為市民熱捧的產(chǎn)品外，溫泉類別的海景度假公寓也極受歡迎。距離廣州約半小時車程的中山度假項目——敏捷·溫泉海岸，其66-138平方米的海景LOFT公寓，不僅背山面海，更有南中國稀有的天然深海沸水礦溫泉，48萬元起就能投資一套。今年年底深中通道正式動工，吸引大批深圳、廣州投資客到場購買公寓。
業(yè)內(nèi)人士指出，在前兩年限購政策出臺后，公寓市場投資熱潮不斷掀起，這次國家從政策層面對公寓市場的發(fā)展予以了推動，并有望通過系列利好政策進(jìn)一步加快公寓市場的健康有序發(fā)展，無疑未來市場將掀起新一輪的投資熱潮。
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